9月11日上午，濟南、青島接連官宣調整房地產政策，其中，濟南取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制，青島將市南區、市北區移出限購區域，至此，兩城已全域取消樓市限購措施。

同時，上述兩個城市也優化了住房上市交易年限，取消限售，即商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。

濟南、青島“同頻”解除限購、限售，無疑給當地房地產市場注入了強勁的信心。

“核心二線城市放開限購所產生的市場效果或將明顯大于其他低能級城市，因此，濟南、青島等全面解除限購對于當前房地產市場而言意義重大。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為。

事實上，近一周，已經有多個城市在樓市限購、限售方面進行優化調整，多數集中在新一線、核心二線城市。

據不完全統計，截至9月12日，已有包括濟南、青島、沈陽等超10個城市全面或區域取消限購政策，其中，部分城市取消“雙限”。

那么，此舉對當地樓市有何影響?將利好哪類人群?一線城市是否會跟進?

新一線、二線城市率先解除限購及限售

近期，針對房地產市場的利好政策頻出，行業迎來重要拐點時刻。隨著“認房不認貸”、退稅優惠、以及銀行降低存量首套房貸利率的落地，在“金九銀十”的窗口期，樓市買方與賣方熱情高漲，市場煥發生機。

根據中指調查數據顯示，9月1日-10日，在政策密集執行期間，全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深提升較為明顯，北京、上海均提升20個百分點左右。

然而，目前多數二線城市樓市仍處于下跌周期，諸葛數據顯示，8月，二線、三四線城市市場情緒指數全部下滑，其中，二線城市情緒指數為-0.81，較上月回落0.06，情緒指數正式由觀望邁入低迷區間。

值得注意的是，近一年，二線甚至新一線城市在救樓市上，政策一直接連不斷，包括降低公積金首付比、提高公積金貸款額度、給予購房契稅補貼、人才購房補貼、團購優惠、下調商業貸款利率等，從2023年年初至今，政策優化近百次。

當下，新一線、重點二線城市近期正在優化調整或全面取消被稱為“最后一道重要門檻”的限購、限售政策。

其中，沈陽率先出手，9月4日，沈陽市房產局發布通知，明確取消二環內限購政策，取消住房銷售限制年限規定。由此，沈陽也成為今年以來，全國范圍內首個全面取消限購、限售的省會城市。

據不完全統計，截至9月12日，已有包括濟南、青島、沈陽、大連、蘭州、蘇州、南京、東莞、佛山、嘉興、福州等超10個城市全面或部分取消限購政策，其中，濟南、青島、沈陽、福州、蘭州取消“雙限”。

據CRIC數據顯示，目前僅一線城市以及杭州、長沙、成都、天津等核心城市仍保留限購政策。關榮雪預測稱，接下來其他重二線城市如杭州、成都、武漢等可能會逐步跟進。

或出現二手房賣房熱現象

限購、限售一直都是樓市調控最具代表性的政策，隨著新一線、二線城市的逐步放寬，最直觀的利好就是會對市場交易起到帶動作用。

“從市場來看，取消限購，意味著原本不具備資格的購房者能重新獲得入市資格，這將會釋放一批購房需求，對于去庫存有著重要意義。”關榮雪認為。

同時，她表示，取消限售，將會加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制進行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。

而從購房者角度來看，主要利好兩類人群，“首先，利好部分低等級區域的高凈值人群的投資房產的升值保值的資產配置需求，這會吸引這部分人群把資產配置到新一線及強二線的最核心區域的優質資產。”同策研究院研究總監宋紅衛分析認為。

他也稱，也將利好居住在新一線、強二線，但是由于購房資格不夠等原因造成職住分離的群體，限購取消后，這部分人能夠立刻獲得購房資格。

值得一提的是，開放限售后，市場有可能發生二手房排隊賣房熱潮，導致二手房掛牌量暴增，同時使得部分賣房者陷入恐慌情緒。

宋紅衛進一步解釋道，在2017年—2020年期間有一定量的投資、投機性需求入市，這個期間房價上漲預期明顯，而如今，房地產市場形勢大轉，房價下跌的壓力不斷上升，這部分人肯定會套現離場，在部分城市甚至還會出現房價踩踏的情況。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進持有不同觀點，他認為，政策出來后，加快賣房是符合常理的，要客觀看待賣房熱，因為房屋是要流通的。

專家：一線城市有取消限購可能

除了新一線、重點二線城市，一線城市放寬限購、限售一直被期待，那么，市場能否等到政策到來?一線城市跟進是否有可行性?

“北上廣深未來會取消限售，限購政策，但是每個城市會跟進自己城市的情況，推出有差異化的退出方式，并且在退出順序上，應該是限購優先于限售政策。限購很可能會從外圍區域先開始。”宋紅衛預測稱。

事實上，一線城市在取消“認房不認貸”后，購房者積極入市熱情明顯，但是熱度保持時間較短，以北京為例，據中原地產數據顯示，在北京政策出來后，9月2日，北京新房和二手房分別成交1800套、1200套，9月3日分別成交900套、1400套，隨后幾日，成交逐漸走低。

對此，上海中原地產研究總監盧文曦表示：“一線城市從‘認房不認貸’等政策出來之后，從市場表現數據來看，看房熱度維持了一周，在周末逐步消散，如果后續購房驅動力有所淡化，不排除有取消限購的可能，否則市場信心沒有辦法起到很好的提振。”

但是他認為，一線城市應該暫時不會取消限售，此前一些城市打開限售，二手房的掛牌量特別大，市場上行也有壓力。

嚴躍進強調，一線城市放松的可能性肯定存在，不過，是否放松也要看9月份的市場數據。“實際上，擔心市場太熱不會成為現在的主要矛盾，現在需要放松政策，要給購房者釋放更好的政策環境，來保證購房需求。”