2023年來，京滬頂級學(xué)區(qū)房價(jià)格創(chuàng)下較高跌幅，甚至有小區(qū)成交價(jià)較過去高點(diǎn)跌了10萬元/平方米。

許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下，京滬頂級學(xué)區(qū)房幾乎是樓市中“不跌的神話”，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學(xué)區(qū)房創(chuàng)下較高跌幅，甚至有小區(qū)成交價(jià)較過去高點(diǎn)跌了10萬元/平方米。

過去的價(jià)格令人望塵莫及，而現(xiàn)在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學(xué)區(qū)房了，不過這類房子還有投資價(jià)值嗎?如確實(shí)需要為孩子讀書購買學(xué)區(qū)房，又該如何選擇?

綜合京滬兩市學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)一線城市的頂級學(xué)區(qū)房過去一年來的價(jià)格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大于普通類型的住宅。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，過去高價(jià)學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價(jià)疊加了房價(jià)上漲預(yù)期，如今隨著各地出臺教育政策對學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)控，以及大力發(fā)展集團(tuán)化辦學(xué)，頂級學(xué)區(qū)的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價(jià)格也在一路下行，學(xué)區(qū)房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去，在對學(xué)區(qū)房的惡性炒作中，學(xué)區(qū)房價(jià)格早已偏離應(yīng)有的價(jià)值，現(xiàn)在則處于合理回歸的狀態(tài)，價(jià)格跌下來很正常。”盧文曦對記者說道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學(xué)區(qū)房的投資活動(dòng)已經(jīng)明顯降溫。

出生人口的減少，極大降低了投資客對炒作學(xué)區(qū)房的預(yù)期。“這并不意味著學(xué)區(qū)房未來就一文不值了，頂級學(xué)校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學(xué)校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經(jīng)不存在了。”盧文曦說道。

一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性，隨著房價(jià)進(jìn)入下行周期，房子的投資屬性變?nèi)酰F(xiàn)階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經(jīng)熱門的那些學(xué)區(qū)房，多數(shù)都不具備居住屬性，過去炒作學(xué)區(qū)房時(shí)，投資者都認(rèn)為面積“越小越好”，只要能掛戶口就行，這也是如今學(xué)區(qū)房“超跌”的因素之一。

如果購房者確實(shí)有為孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學(xué)區(qū)房?盧文曦建議，購房者應(yīng)該兼顧學(xué)位需求與居住需求，在預(yù)算范圍內(nèi)，盡量選擇居住屬性強(qiáng)的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅，投機(jī)成分過高，未來價(jià)格波動(dòng)可能更大。