9月4日，深圳市房地產中介協會發布數據顯示，第35周(8月28日-9月3日)深圳二手房(含自助)錄得641套，環比下降3.9%，二手房錄得量出現回落。前述錄得量，系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數。深房中協指出，錄得量出現下降分析主要有兩方面原因，一是上周恰逢臺風來襲，期間成交量較少;二是“認房不認貸”政策落地后，轉化為成交需要一定時間。

“金九銀十”傳統旺季在即，樓市支持政策正進入“應出盡出”階段。

連日來，換購住房個稅優惠、支持上市房企再融資等樓市利好政策不斷，相關部委紛紛表態要大力支持剛性和改善性住房需求。緊隨相關部委表態后，天津、山東、四川、重慶、遼寧等多地房地產政策也“適時”調整，涉及提升公積金支持力度、推出稅費優惠等多方面。

“認房不認貸”支持政策也正式落地。日前，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(以下簡稱“《通知》”)，提出居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。隨后，廣州、深圳、上海、北京等陸續明確要執行“認房不認貸”。

多位分析人士接受《中國經營報》記者采訪時表示，結合此前各地執行的相關政策標準，“認房不認貸”落地獲益較大的主要是一線與強二線城市中有改善性住房需求的購房者，有利于降低相關群體購房成本，也有助于促進房地產市場的流動以及結構優化。但政策落地到傳導至市場尚需一定時間，同時也需結合其他政策共同發力以提振市場預期。

“認房不認貸”

廣州、深圳等兩個一線城市于8月30日陸續宣布將執行“認房不認貸”，相關政策正式在城市層面落地。

所謂“認房不認貸”，一般是指在購房貸款過程中，商業銀行等只通過購房者家庭名下房產數量來認定其是否具有首套住房信貸資格，而不論購房家庭是否存在住房貸款記錄。相對應而言，當前一些重點城市執行“認房又認貸”政策，即只要在全國范圍內有購房貸款記錄的購房者，再次貸款購房均不再按照首套住房給予首付及貸款利率等方面的優惠。

“‘認房’‘認貸’主要是銀行發放住房貸款時評判首套房、二套房的標準，其中‘認房’一般是認所在城市的房子，‘認貸’則是認全國的房貸。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，當前全國各地對相關政策執行標準不一，“認房又認貸”明顯最為嚴格，新政落地前，至少四個一線城市以及廈門、成都、合肥等共約20個熱點城市在執行“認房又認貸”政策。

實際上，“認房不認貸”政策部署早有跡象。今年7月份，住建部召開企業座談會時就曾強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

上述三部門聯合發布的《通知》明確部署購買首套住房“認房不用認貸”，同時提出該項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。對家庭住房套數認定，《通知》也明確提出，家庭住房套數由城市政府指定的住房套數查詢或認定責任部門，根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果或認定證明。

隨后，廣州、深圳等兩個一線城市于8月30日陸續宣布將執行“認房不認貸”，相關政策正式在城市層面落地。

“業內都預期8月底9月初一線城市會落地具體的鼓勵樓市需求的政策措施。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，由于一線城市、強二線城市的改善性住房需求相對較旺盛，在一線城市購買二套住房首付比例、認定標準等都較高，抑制了部分改善性住房需求，因此“認房不認貸”政策將在相關城市率先落地。

釋放改善性需求

“此次‘認房不認貸’政策力度多方面超出預期。”

對于“認房不認貸”政策市場影響，多位分析人士均認為，相關政策落地后主要能夠降低有改善性住房需求家庭的購房成本，釋放一定改善性需求;同時在“賣一買一”置換購房下，也將為市場帶來較多頗具性價比的二手房源，整體上有利于促進房地產市場良性循環。

“‘認房不認貸’將有利于一線與強二線城市的改善性住房需求釋放，同時相關改善性住房需求多為置換購房，也就是需要賣一套再買一套，其中要賣掉的那套房在當前市場環境下性價比相對會高一些。”張宏偉認為，“認房不用認貸”政策有利于降低居民購房成本，更好滿足剛性與改善性住房需求，對未來市場預期的正面轉化也將發揮積極作用。

“推動落實‘認房不用認貸’，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房即置換購房群體;一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄但本地無房的購房客群。”王小嬙認為，“認房不認貸”后，這兩類客群可按照首套房的首付比例與貸款利率在常住地貸款購房，明顯降低了購房成本，對市場而言，“認房不認貸”有利于改善性住房需求的釋放，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩發展。

“此次‘認房不認貸’政策力度多方面超出預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從此次政策部署情況來看，即便在外地有在償的按揭貸款，在本地購房也算首套房，享受首套房標準;同時此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產，調整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求，有利于商品房需求端穩定。

“‘認房不認貸’可以讓更多購房者享受到首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本;同時能夠有效激活部分人群的購房需求，進而促進房地產市場的流動以及結構優化。”北京金訴律師事務所主任王玉臣建議，有置換需求的購房者應盡量避免“無縫銜接”式換房，最好等到第一套房徹底過戶后，再去購置第二套房。

“一城一策”

“此次‘認房不認貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關政策已符合政策執行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。”

“此次政策調整和過去不同的是，不再自上而下發文，一竿子插到底執行，而是將此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用。”李宇嘉指出，在“一城一策”和城市主體責任背景下，考慮到城市的差異性，“認房不認貸”不適宜自上而下統一部署，而是將政策的權限給到各城市。

“此次‘認房不認貸’政策納入‘一城一策’的工具箱中，供各城市自主選用。”易居研究院研究總監嚴躍進也認為，此次政策調整按照“一城一策”原則推進，與城市以及市場情況掛鉤，有助于政策的執行更好吻合市場需求。

“但值得一提的是，此次‘認房不認貸’納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用，意味著相關政策已符合政策執行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。”王小嬙表示。

但多位分析人士也認為，除“認房不認貸”外，要提振市場預期還需打出政策組合拳。

“此次‘認房不認貸’為核心城市優化房地產信貸政策打開了空間，預計多數二線城市將較快跟進落地。由于一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。”中指研究院市場研究總監陳文靜認為，從首套房“認房不認貸”到延長換房退稅優惠時間，8月底需求端支持政策頻出，企業融資支持政策也同時跟進，若各地方加快需求端政策執行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

“伴隨著房地產市場相關政策組合拳利好，上市房企的股價和市值預計將逐步得到修復。”張宏偉認為，當前一線城市相關政策落地為其他二、三線城市樹立了標桿，預計接下來1到2個月為各城市“一城一策”樓市支持政策出臺的密集期。