適度寬松的“第一只靴子”已經落在了一線城市。

隨著中央政治局會議提出適時優化調整房地產政策，住房和城鄉建設部發聲落實“降首付”“減免稅費”“認房不認貸”等措施，北上廣深四大一線城市紛紛表態將結合實際情況推進。

8月份的第一周，上海新房和二手房的交易量開始呈現“井噴式”增長。今政策暖風的到來，讓購房人找到了“宣泄口”，上半年積壓的購房需求正待釋放。

“一下全變了，有的業主昨天還在降價，今天就不降了，有的撤銷了掛牌，索性不賣了。”從事房地產銷售的人都知道，往年的8月是樓市銷售的傳統淡季，但今年8月，銷售和經紀人很忙，尤其是從事新房和二手豪宅交易的經紀人，有的購房人甚至連夜坐火車從外地來上海找他們買房，原本幾個月不聯系的豪宅業主也主動聯系了他們。

上述變化均始于7月24日。當天，中央政治局會議提出適時優化調整房地產政策，隨后住房和城鄉建設部發聲，落實“降首付”“減免稅費”“認房不認貸”等措施，緊接著，北上廣深四大一線城市紛紛表態，將結合實際情況推進落實。

進入8月，國家發展改革委員會提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。利好信號至今已持續兩周時間，重點城市中僅鄭州、南京出臺相關政策。

8月初，上海市住房和城鄉建設管理委員會與上海市房屋管理局召開專題會議并指出，將因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進上海房地產市場平穩健康發展。

8月份的第一周，期待中的具體的細化政策尚未落地，但上海的新房和二手房的交易量已經開始呈現“井噴式”增長。

上海樓市，正在等待被激活。

開發商陸續收回折扣

購房人趕高鐵買房

張華是“新上海人”，長期被派駐到外地工作。上周末，張華聽聞樓市新政將于近期落地，和妻子商量一番后便連夜坐高鐵返回上海，第二天一大早便開始了“特種兵”式看房。

張華判斷，即便目前政策尚未落地，但未來房價繼續下跌的可能性不大，而且現在新房的折扣力度也不錯。張華也擔心，一旦市場好了，開發商會收回折扣。

最終，在看了5個近郊(上海外環以外的區域)的新房項目后，張華于當天晚上就選中了一套99平方米的三房戶型，并就交了定金。因為選擇了7成首付，加上付款周期短，開發商還給了張華額外給了2個點的折扣，共計5個點的優惠，折后總價在420萬元左右。

從近一周以來，上海近郊的新房銷售的反饋情況看，和張華有類似想法的購房人不在少數，紛紛選擇在新政出臺前“上車”。

以青浦區華新鎮某新盤為例，7月份該項目開盤時，該項目曾一度打出95折的優惠促銷，折扣之低在上海鮮見，項目售樓處一度需要排隊看房。

8月的第一個周末，記者從售樓處看到，現場車水馬龍，好不熱鬧，案場銷售人員更是向記者表示，光一天就接待了近10組客戶，忙的連吃飯的時間都沒有。

同樣還有嘉定馬陸鎮的一個項目。記者以購房人身份來到案場，一名負責項目分銷的中介人員向記者表示，目前小戶型已經基本售罄。

因為折扣力度空前，該項目開盤當天便去化了200多套，目前項目還剩下40多套。上述銷售人員補充道，目前項目僅剩下高樓層區的戶型可供選擇，如果從他們渠道購買，還有額外的現金返現。

記者在項目現場注意到，項目的南面距離高速公路不足30米，同時北側又有地鐵線環繞，換言之，未來小區的居民將受到地鐵和高速公路雙重噪音的影響。雖然開發商在現場專門設置了一間隔音室來展示他們的隔音玻璃技術，但長期不能開窗，對居住體驗會造成一定影響。

即便項目存在明顯“硬傷”，也架不住價格“真香”，購房人依舊絡繹不絕。

現場的銷售人員告訴記者，目前項目只剩下100平方米左右的三居室戶型，90平方米的戶型只剩下一兩套，還是頂樓。記者詢問是否還有其他樓層可選時，銷售表示只有大戶型了。

開發商對市場變化最為敏銳，樓市下行時降價促銷，上揚則加價售賣，“茶水費”“裝修包”等套路層出不窮。記者走訪了外環外幾個典型項目后發現，原本尚在打折促銷的項目，因為近期的熱銷已經陸續收回了原先的折扣。

以前述的華新鎮項目為例，因為近幾天的熱銷，項目已經從原先最低的95折優惠減少到97折。

華新鎮另一個熱門項目，此前因“一成首付便能上車和超長的付款周期”，一度成為市場焦點。近期，該項目因為熱銷的關系，取消了原先的優惠政策。案場銷售告訴記者，他們從原來的“等客轉為挑客”，只選擇付款方式更佳的客戶。

售樓處的人氣回來，成交僵局也被打破了。

在業內人士看來，購房信心以及購買力的實質性提升，仍是樓市能否被激活的關鍵，而各城市利好政策落地是購房信心恢復的重要推動力。

“企業裁員、降薪，減緩了人們出手的速度，對于剛需客而言，不缺首付，怕的是因工作變動而無力償還房貸。”

除了購房者信心的恢復，上半年需求積壓也是如今成交量上漲的重要因素。58安居客房產研究院院長張波表示，上半年市場持續低迷，如今政策暖風的到來，讓購房人找到了“宣泄口”，上半年積壓的購房需求在這一刻集中釋放。

500萬元學區房一周清倉

“剛需客”跑步進場

“雨過天晴了，房東信心回來了。” 二手房市場也開始明顯回暖，成交量在逐漸提高。

58安居客房產研究院的數據顯示，今年7月，上海二手住宅累計成交14239套，環比6月上漲約13%，呈現企穩態勢。

中原地產浦東梅園片區負責人金曉云告訴記者，她所轄的梅園新村三街坊歷來是購買學區房的首選，房源掛牌數量常年維持在200套左右，剛剛過去的一周時間里，該片區共成交了三十幾套房源，成交均價在430萬元左右。

往年的學區房成交高峰會在年底時到來，今年的成交高峰明顯提前了許多。在金曉云看來，一方面受政策利好的影響，另一方面，今年中考成績出爐后，梅園片區的升學率較高，雙重因素帶動之下，客戶紛紛選擇此時出手。

除了梅園片區，上海其他片區也出現了類似的情況。

中原地產寶山片區店董周榮告訴記者，他所在的板塊，成交速度明顯加快，相比兩個月前，交易量上升了近20%，原先觀望的購房人已經到了簽署意向協議和支付定金的階段。

種種跡象表明，剛需購房客的心態已經改變，記者在采訪中發現，購房人普遍的心態是：房價已經到底了，政策出臺后，對誰更有利還尤為可知，與其繼續等待，不如現在出手。

傳統剛需板塊松江泗涇，據鏈家門店經紀人經陳偉偉介紹，他們門店的新房和二手房的交易量均有明顯增長。“8月第一周，我們泗涇大區5家門店共成交了7單，而之前三兩個月1單都沒成交。”

記者注意到，目前二手房成交價格普遍集中在500萬元以內，其中尤以200萬~300萬元的房源居多，多個板塊內的經紀人向記者證實了這一說法。

“只要價格合適，人們便會選擇出手。”

與剛需群體不同的是，改善客群還在駐足觀望，記者注意到，總價段在1000萬元以上的房源成交量相較于5、6月份沒有明顯的變化。

中原地產三林前灘片區店董張衛平所在的前灘板塊，二手房價格集中在2000萬~3000萬元，和今年初相比，掛牌價格下滑了10%。不過，張衛平向記者表示，現階段門店內來詢問市場行情的業主變多了。

“感覺目前局勢還不明朗，購房人還在等最終落地政策。” 張衛平說。

當下的上海二手房市場，分化開始出現。“剛需客”選擇搶在政策出來的窗口期“上車”，另一部分中高端“改善客”依舊選擇駐足觀望。

張波表示，“剛需客”選擇項目的選擇主要基于其板塊的確定性和價格的抗風險能力，而低總價的學區房則符合上述條件，這也是為何上述學區房成交加快的主要原因。

反觀“改善類”人群，主要以置換目的為主，因為政策沒有出臺，后續價格存在一定不確定性。“人們擔心自己的房子賣便宜了，待政策出臺后，買的房子漲了。”這也是為何1000萬元以上的房源交易量沒有明顯提升的原因。

“大家都不想抄底抄在山腰里。”

一二手房“倒掛差”縮小

豪宅客戶聞風而動

豪宅市場一直有著自己的獨立行情，但自8月初開始，交易量出現了明顯的上揚。

二手豪宅交易平臺麗茲行的經紀人黃陽告訴記者，僅8月初，上海3000萬元以上的二手豪宅就成交了近20套，而6月和7月，3000萬元以上的豪宅，每個月成交量只有30套左右。

從去年8月份開始，二手豪宅交易量持續低迷，價格也呈現“螺旋式”下跌，目前的二手豪宅價格普遍回調到了20年時的水平，相比今年3月份下調了15%左右。

伴隨著近期交易量的上升，這一情況有了明顯改善。

中原地產新天地片區負責人魯子健告訴記者，業主很開心，因為之前掛牌許久都無人問津的房源，終于等來了買家。

魯子健所在的新天地片區，8月第一周成交了2套翠湖天地2期的房源，總價在6000萬元以上，成交價和高峰時期相比下滑了近15%。目前，翠湖天地1期至5期的均價在20萬元/平方米，其中5期價格最高，均價在28萬元/平方米。

另一個豪宅聚集地浦東聯洋社區也是類似的情況。記者注意到，該片區的成交量自8月起有了明顯的增加。

太平洋房屋聯洋片區商圈總監梁城煒向記者表示，目前片區內的房源以每天一套的數量在增加，而今年上半年市場最“慘淡”的時候，整個聯洋片區單月只成交了12套。

張波表示，豪宅交易量的增加主要因為價格調整到位了。

記者注意到，目前市場上在售的二手豪宅和新房的價差在逐漸縮小，價差已經從原先的5萬~6萬元/平方米，縮小至如今的1萬~2萬元/平方米。

以云錦東方為例，其目前在售的二手房均價在16萬~18萬元/平方米，相比此前公布的新房銷售均價為17萬元/平方米，價格幾乎持平。

另一個豪宅項目融創外灘壹號院，二手房掛牌價格在23萬元/平方米左右，據知情人士透露，今年下半年即將入市的外灘壹號院二期價格基本在20萬元/平方米以上。

上海樓市正處于博弈期和空窗期。高端住宅雖然走出了獨立行情，但對當前樓市整體影響有限，畢竟改善需求相比剛性需求更少，樓市未來的路，需要繼續合理支持剛性和改善性購房需求。

張波表示，樓市下行期間，單靠高端市場的交易體量并不足以支撐樓市企穩，還得激活更多的購房需求。

當下，地方政策持續放松已成為一大趨勢，接下來預計更多核心一二線城市將加入松綁、調整隊伍中來，并成為松綁主力軍。

不過，克而瑞研究指出，核心一二線城市并不會出現“強刺激” 政策，尤其是一線城市如上海不會出現全面松綁，僅非核心區域有適度放開的可能。政策刺激后，也很難再現當年的“V型反轉”行情。

目前，購房者信心還需要強有力的政策來推動，且政策效果存在一定的時間窗口，房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內，低位盤整的現狀難以得到根本性改變。