首爾房價暴跌30%，部分區域房價跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數百萬人。

大量的房東因還不起錢，緊急出逃。留下的房客走投無路，甚至選擇輕生。

“失去工作后，我沒有收入，存款早就用光了。9000萬韓元的保證金，一直拖著不還給我。

我曾經去投訴也報過警，但政府關于全租房詐騙的對策，讓人非常失望。我無法再堅持下去了。

最后，希望我的死能推動這個問題盡快解決。再見。”

韓國仁川，一位30歲的男子在留下遺書后，服藥結束了自己年輕的生命。

01

“免費”的午餐

在本輪暴跌前，韓國房價過去5年平均漲幅80%，僅次于香港，是全球最熱的地區之一。

長牛的支撐條件有兩個。一方面是海外炒家的推波助瀾，另一方面，則是以全租房為紐帶的炒房體系。

韓國的全租房，又叫“傳貰房”，60年代后，韓國經濟開始起飛，大量農村勞動力進入都市，租房市場產生巨大需求。

當時的政府認為：房地產對出口導向的國策沒有助力，限制銀行為開發商、買房需求提供貸款。

如此一來，民間就形成了“自助資金系統“：租客借給房東一筆錢，一般是房價的50%-80%，房子就能免費住。

兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。

相當于，500萬的房子，不要租金，但租客得借200萬給我周轉，無息的。

所以韓國成了全世界樓市最熱的國家。

韓國的房貸首付比例是20%-30%。假如，租戶交了80%押金，理論上，房東拿了這筆錢最多可以再買4套新房子。

很多炒房客短時間就可以累積到幾十甚至上百套，相當于用房子做抵押，從租客手里貸款，拿到本金然后再去放貸。

但房價越來越高，越后面的租戶，需要付出的押金越來越多，漸漸負擔不起。

于是，租金貸款就出現了。比如，深圳月租一套公寓，價格在4000-5000元左右。但是，如果去銀行借200萬，用來當押金借給房東，每個月產生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。

靠這種玩法，僅2017年至2022年8月，首爾房價漲幅高達87%，中心地段達到到了約15萬rmb/平。

但是，這并不是房地產。

所謂“全租房“，就是個擊鼓傳花的死亡游戲，年紀輕輕就背上幾百萬貸款，而且是所謂的“租金”貸，自己得不到一點實際資產。房東如果跑路了，還得替他還債。

其本質和非法集資、資金池一樣。

02

還錢和跑路

全租房房東到底賺不賺錢，本質是個金融問題，取決于當期銀行利率。

韓國樓市火熱的背后是龐大的債務，房東少則幾套，多的上千上萬套的房貸，這筆數額巨大的債務已經綁架了韓國的GDP。

在連續漲了19年之后，韓國房價崩了，為什么崩了?與銀行加息直接相關。

從2021年8月的0.5%到2023年1月的3.5%，一年半內韓國利率暴增了3個百分點。

如此規模的加息，熱錢自會調整投資方向，尤其是房地產市場的資金，不斷被抽離。

而與此同時，房東、房客的杠桿成本，也不斷推升。

直到斷掉。

房東只能低價甩賣名下房產，房價就這么一路跌下來。

但越是拋售，房價越低，房東就越還不上租客的押金，像是一場“死亡螺旋”。

甚至，不少房東無力負擔貸款，只能跑路。

2022年，韓國共發生2073起全租房押金并吞案，金額高達七千億韓元。

今年，預計押金損失將達到1.8萬億韓元，雪崩的勢頭已難以扼制。